전세 사기는 매년 수만 명의 피해자를 발생시키는 심각한 문제입니다. 특히 최근엔 ‘깡통전세’, 이중계약, 신탁물건 계약 사기 등 다양한 수법이 기승을 부리고 있으니 미리 대비해야 합니다.
다음의 전세사기피해자등 결정요건에 해당하면, 전세사기피해자등 결정신청을 할 수 있습니다.
- 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마치고 확정일자를 갖출 것
- 임대차보증금이 5억원 이하 (최대 7억원 이하)
- 다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해자가 발생 또는 발생할 것이 예상
- 임대인이 임차보증금 반환 채무를 이행하지 아니할 의도가 있다고 의심할만한 상당한 이유가 있을 것
※ 피해자 결정신청은 PC 및 크롬 브라우저에 최적화 되어 있으니, PC를 통해 신청하시길 바랍니다.
1. 주요 전세 사기 유형
- 깡통전세: 보증금 + 대출액이 집값의 80% 이상인 경우 → 집이 경매에 넘어갈 때 감정가 대비 낮은 낙찰로 보증금 회수 불가…”
- 이중·삼중 계약: 월세계약된 집을 전세계약으로 재임대 → 계약 당일 다른 세입자와 마주치거나 보증금 복구 불가능
- 신탁물건 사기: 신탁사 동의 없이 계약 체결 → 계약 무효 처리되고 보증금 돌려받기 어려움
- 대항력 악용형: 입주 직후 근저당 설정․확정일자 앞세워 보증금 우선권 침해
부동산 계약 전 꼭 알아야 할 전세사기 유형 및 대처법을 아래 버튼으로 이동하여 자세히 알아보세요!
2. 전세 사기 징후 바로 확인하기
- 등기부 ‘근저당 설정액’이 시세의 30% 이상인지 확인
- 신탁 설정물건인지 등기부에서 “신탁” 키워드 조회
- ‘이중계약 의심 입주자 있음’ 등의 메시지가 단톡방 등에서 유포되는지 체크
부동산 거래를 할 때 가장 중요한 것 중 하나는 사기 피해를 예방하는 일입니다. 거래 과정에서 작은 징후라도 놓치면 큰 손해로 이어질 수 있기 때문에, 사전에 꼼꼼하게 점검하는 습관이 필수적입니다. 다음은 사기 가능성을 빠르게 파악할 수 있는 주요 확인 사항들입니다.
2.1. 등기부 등본에서 ‘근저당 설정액’ 확인하기
등기부 등본은 부동산에 관한 가장 공식적이고 신뢰할 수 있는 정보가 담긴 문서입니다. 여기서 ‘근저당 설정액’을 반드시 확인해야 하는데, 근저당 설정액이 시세의 30% 이상인지 살펴보는 것이 핵심입니다.
근저당은 부동산에 설정된 대출금액 한도를 뜻합니다. 시세 대비 너무 높은 근저당액이 설정되어 있다면, 해당 부동산이 이미 대출 등으로 인해 과도한 채무 부담이 있다는 의미가 될 수 있습니다. 이는 소유주가 해당 부동산을 담보로 큰 돈을 빌렸거나, 혹은 채권자와의 법적 분쟁 가능성까지 내포할 수 있어 거래 시 주의가 필요합니다.
따라서 근저당 설정액이 시세 대비 30%를 초과하면, 매수자는 추가적인 금융 상황 점검과 법률 상담을 통해 안전한 거래인지 반드시 확인해야 합니다.
2.2. 등기부 내 ‘신탁 설정물건’ 여부 체크하기
등기부에는 단순히 소유권만 기록되는 것이 아니라, 신탁 설정 여부도 표시됩니다. ‘신탁’이라는 키워드가 적혀 있으면 해당 부동산은 신탁 계약에 의해 관리되고 있음을 뜻합니다.
신탁 부동산은 일반 소유권과 달리 신탁회사나 수탁자가 부동산을 관리하며, 신탁 계약 조건에 따라 처분 권한이나 이용 제한이 있을 수 있습니다. 신탁 설정 물건은 거래가 복잡할 수 있고, 매수자가 예상하지 못한 제약이 있을 가능성이 높기 때문에 등기부에서 ‘신탁’ 키워드를 발견하면 관련 계약서와 조건을 꼼꼼히 검토해야 합니다.
무심코 신탁 물건을 구매하면 의도치 않은 법적 문제나 거래 무효 위험에 노출될 수 있으므로 반드시 전문가와 상담 후 거래 결정을 하는 것이 바람직합니다.
2.3. ‘이중계약 의심 입주자 있음’ 등의 메시지 유포 여부 확인
최근 부동산 관련 커뮤니티나 단체 대화방(단톡방)에서 ‘이중계약 의심 입주자 있음’과 같은 경고성 메시지가 돌고 있는지 확인하는 것도 중요합니다. 이중계약은 부동산 매도자가 같은 물건에 대해 두 개 이상의 계약을 체결하는 불법 행위로, 피해자 발생 위험이 매우 큽니다.
이런 메시지가 유포되고 있다는 것은 특정 부동산이나 단지에 대해 입주자 간 갈등이나 법적 분쟁이 예상된다는 뜻일 수 있습니다. 거래 전 반드시 주변 입주자나 현장 관계자에게 상황을 문의하고, 인터넷 커뮤니티나 SNS, 부동산 카페 등에서 관련 소문과 의견을 수집해 보는 것이 안전합니다.
사전에 이러한 경고 메시지를 인지하고 있다면, 해당 부동산에 대한 거래를 재검토하거나 전문가와 함께 철저한 실사를 진행하여 피해를 예방할 수 있습니다.
꼼꼼한 점검은 필수
부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼, 작은 징후라도 놓치지 않고 꼼꼼하게 확인하는 습관이 필수적입니다. ‘근저당 설정액’, ‘신탁 설정’, 그리고 입주자 간 이중계약 의심 메시지 등 사기 징후를 빠르게 파악할 수 있는 포인트를 체크함으로써, 안전하고 신뢰할 수 있는 거래가 이루어질 수 있습니다. 항상 전문가와 상의하며 신중하게 진행하시길 권해드립니다.
3. 예방을 위한 실전 체크리스트
- 등기부등본 필수 열람 → 임대인, 근저당, 신탁관계 등 상세 체크
- 전입신고 + 확정일자 반드시 받은 뒤 입주
- 세금체납 여부는 '4월 이후' 국세청 사이트에서 열람 가능
- 전세보증보험 가입은 필수 – 가입 불가 시 “본 계약 무효” 조건 삽입
- 등기부 내용과 실제 임대인 정보 다르면 계약 재검토
4. 사기 의심 시 대처법
- 즉시 계약 중단: 의심 징후 발견 시, 잔금 지불 지연하고 변호사 상담
- 경찰 신고 및 고소: 계약서나 녹취 등 증거 확보 후 정식 고소
- 전세보증보험 청구: 보증보험 가입 시 사고 발생 시 직접 보상 가능
- 강제경매 대응: 경매 낙찰시 배당 순위를 확인하고, 법적 대응 준비
5. 현명한 계약·거주 습관
- 최소 2곳 이상 중개사 통해 비교 – 임대 목적, 대출 상황 등 꼼꼼히 질문
- 인터넷 단톡방 정보에만 의존하지 말고, 현장 팩트 직접 확인
- 중개수수료가 지나치게 싸다면, 중개사의 검증 의무 회피 가능성 고려
- 전세 시세 하락 리스크 항상 염두 → 시세의 70% 이하 보증금 설정 권장
6. 알아두면 유용한 법적 권리
- 대항력: 전입신고 + 집 인도 다음 날 발생 → 제3자에 계약 사항 주장 가능
- 확정일자: 보증금 배당순위 확보를 위해 꼭 등록
- 임대차보호법: 중개·임대 시 계약 해지·원상회복 청구 등 권리 보호 규정 있음
✔ 팁! 계약 시
“전세보증보험 가입 불가 시 본계약 무효” 조항을 삽입하세요. 문제가 생기면 법적 대응 근거가 확실해집니다.
전세 사기 유형 대처법 예방방법 맺음말
전세는 “집값의 일부만 맡기고 사는 구조”이지만, 사기 리스크도 적지 않습니다. 사기 유형과 징후를 알면 계약 전 예방, 계약 후 신속 대응이 가능합니다. 특히 등기부·보험·대항력 등의 법적 권리를 적극적으로 확인하고 챙기는 습관이야말로 가장 확실한 안전장치입니다. 안전한 전세 생활 되시길 바랍니다!
📢 알아두면 유용한 생활정보
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